logo
0
читателей
Money Loves Silence (MLS)  От рекомендаций до полного сопровождения ваших сделок на бирже и Forex.
О проекте Просмотр Уровни подписки Фильтры Статистика Обновления проекта Контакты Поделиться Метки
Все проекты
О проекте
Если Вас интересует заработок на финансовых рынках (биржа, Forex) — то Вы обратились по адресу.
Есть несколько уровней «подписки»:
Не знаете как сделать первый шаг на бирже?
Подойдёт «Начальный» уровень. Всего за 2500 рублей в месяц, я помогу разобраться со всеми основными вопросами.
Это выгодно, так как простая консультация стоит от 5000 в час.
Уже немного освоились, но требуется помощь профессионального трейдера для анализа?
Уровень «Продвинутый». 5000 рублей в месяц. До четырёх торговых рекомендаций в месяц с сопровождением сделок.
Раз в неделю общение в закрытом чате.
Есть достаточный капитал, но нет стабильности?
Уровень «Максимальный». 25000 рублей в месяц. Торговые рекомендации без ограничение по количеству и сопровождение сделок до их закрытия.
Ежедневная поддержка в закрытом чате.
Подписка возможна сроком от одного месяца.
Если остались вопросы — пишите! С удовольствием помогу разобраться.
Контакты для уточняющих вопросов: alexfinans555@gmail.com, TG: @Dgefff77, VK: https://vk.com/dgefff555












Публикации, доступные бесплатно
Уровни подписки
Начальный 2 500₽ месяц 24 000₽ год
(-20%)
При подписке на год для вас действует 20% скидка. 20% основная скидка и 0% доп. скидка за ваш уровень на проекте Money Loves Silence (MLS)
Доступны сообщения

Одна торговая рекомендация и одна онлайн-консультация в месяц по вопросам рынка. (выбор брокера, терминала, торговых инструментов и т.д.)

Оформить подписку
Продвинутый 5 001₽ месяц 48 010₽ год
(-20%)
При подписке на год для вас действует 20% скидка. 20% основная скидка и 0% доп. скидка за ваш уровень на проекте Money Loves Silence (MLS)
Доступны сообщения

Четыре торговые рекомендации в месяц с сопровождением сделок до их завершения.

Ориентировочная доходность около 3-5 % в месяц.

Ежедневная поддержка в закрытом чате.

Оформить подписку
Максимальный 25 000₽ месяц 240 000₽ год
(-20%)
При подписке на год для вас действует 20% скидка. 20% основная скидка и 0% доп. скидка за ваш уровень на проекте Money Loves Silence (MLS)
Доступны сообщения

Торговые рекомендации без ограничение по количеству и сопровождение сделок до их закрытия.

Ориентировочная прибыль от 5 % в месяц.

Ежедневная связь, при необходимости, в закрытом чате.

Оформить подписку
Фильтры
Статистика
Обновления проекта
Контакты

Контакты

Поделиться
Метки
Читать: 2+ мин
logo Money Loves Silence (MLS)

Ставка ЦБ. Много шума из ничего.

Здравствуйте, ‎друзья!

Обратил‏ ‎внимание, ‎что ‎очень ‎много ‎людей‏ ‎не ‎обошли‏ ‎стороной‏ ‎очередное ‎повышение ‎ставки‏ ‎ЦБ. ‎Как‏ ‎же, ‎21%. ‎Шок ‎—‏ ‎это‏ ‎по ‎нашему.)

✅ На‏ ‎самом ‎деле‏ ‎ничего ‎не ‎случилось. ‎Вернее, ‎ничего‏ ‎не‏ ‎случилось ‎при‏ ‎последнем ‎изменении.‏ ‎Всё ‎уже ‎произошло ‎гораздо ‎раньше.‏ ‎Уже‏ ‎при‏ ‎16-18% ‎начинает‏ ‎буксовать ‎кредитование,‏ ‎ипотека, ‎покупка‏ ‎автомобилей‏ ‎и ‎прочее.‏ ‎А ‎такую ‎ставку ‎мы ‎имеем‏ ‎с ‎2023‏ ‎года.

Безусловно,‏ ‎храбрецы ‎которые ‎и‏ ‎за ‎такой‏ ‎процент ‎готовы ‎всё ‎сметать‏ ‎есть.‏ ‎Но ‎их‏ ‎всё ‎меньше‏ ‎и ‎меньше.

Какие ‎плюсы ‎и ‎минусы‏ ‎высокой‏ ‎ставки?

Положительный ‎момент‏ ‎один. ‎Хороший‏ ‎процент ‎по ‎вкладам. ‎Всё.

Минусов ‎масса.

✔ Крупный‏ ‎бизнес‏ ‎практически‏ ‎всегда ‎развивается‏ ‎на ‎кредитные‏ ‎средства. ‎Даже‏ ‎15%‏ ‎уже ‎много.‏ ‎Соответственно, ‎многие ‎отрасли ‎экономики ‎просядут.

✔ Ипотека.‏ ‎Без ‎льготной‏ ‎программы‏ ‎многие ‎из ‎нас‏ ‎потянут ‎ставку‏ ‎23-25%? ‎Думаю, ‎вряд ‎ли.

✔ Авто.‏ ‎При‏ ‎средней ‎цене‏ ‎на ‎более-менее‏ ‎приличную ‎ЛАДУ ‎в ‎2 ‎миллиона‏ ‎или‏ ‎китайца ‎за‏ ‎3 ‎000‏ ‎000 ‎— ‎ежемесячный ‎платёж ‎будет‏ ‎около‏ ‎средней‏ ‎зарплаты, ‎даже‏ ‎со ‎сроком‏ ‎кредита ‎в‏ ‎5‏ ‎лет.

Поэтому ‎всё‏ ‎чаще ‎на ‎улицах ‎города ‎мы‏ ‎замечаем ‎автомобили‏ ‎из‏ ‎90-х. ‎Это ‎и‏ ‎Ауди ‎80-100,‏ ‎множество ‎Жигулей, ‎БМВ, ‎Вольво…‏ ‎Не‏ ‎ожидал, ‎что‏ ‎такие ‎машины‏ ‎ещё ‎живы. ‎Ан ‎нет. ‎Десятилетняя‏ ‎иномарка‏ ‎снова ‎стала‏ ‎роскошью.

✔ Товары, ‎еда.‏ ‎Коснётся ‎и ‎этих ‎групп. ‎В‏ ‎сторону‏ ‎увеличения‏ ‎стоимости, ‎естественно.

✔ Рубль.‏ ‎Не ‎думаю,‏ ‎что ‎повышение‏ ‎ставки‏ ‎до ‎21%‏ ‎вызовет ‎его ‎укрепление.

Что ‎касается ‎«исторического‏ ‎максимума» ‎о‏ ‎котором‏ ‎многие ‎говорят. ‎Увы,‏ ‎это ‎не‏ ‎так.

Если ‎вести ‎отсчёт ‎с‏ ‎2013,‏ ‎когда ‎ставка‏ ‎была ‎на‏ ‎уровне ‎5,5%, ‎то ‎оно ‎конечно,‏ ‎но‏ ‎историю ‎надо‏ ‎помнить. ‎Полистайте‏ ‎«карусель».

Увидите, ‎что ‎150-200% ‎было ‎вполне‏ ‎обыденным‏ ‎делом.‏ ‎По ‎историческим‏ ‎меркам ‎совсем‏ ‎недавно.


Смотреть: 29+ мин
logo Mинченков LIFE

Самые популярные вопросы о риэлторах и взаимодействии с ними


Читать: 6+ мин
logo Битва инвестиций: Недвижимость vs Облигации - Кто победит?

Что было в августе–сентябре…

Доступно подписчикам уровня
«Тариф "Я только посмотреть"»
Подписаться за 100₽ в месяц

Читать: 1+ мин
logo Битва инвестиций: Недвижимость vs Облигации - Кто победит?

Начинаем покупать облигации!

Доступно подписчикам уровня
«Тариф "Премиум"»
Подписаться за 1 500₽ в месяц

Смотреть: 2+ мин
logo Битва инвестиций: Недвижимость vs Облигации - Кто победит?

Начинаю раскрывать карты: что, где, с кем…

Доступно подписчикам уровня
«Тариф "Я только посмотреть"»
Подписаться за 100₽ в месяц

В прошлом видео я показал 11 объектов, из которых буду выбирать свою будущую квартиру. Тем временем процесс идет. И из сегодняшнего видео вы узнаете важные детали...

Смотреть: 9+ мин
logo Битва инвестиций: Недвижимость vs Облигации - Кто победит?

Ныряю в омут с головой…

Доступно подписчикам уровня
«Тариф "Я только посмотреть"»
Подписаться за 100₽ в месяц

Стартовал инвестиционный эксперимент, который обойдется мне примерно в 30 000 000 рублей и 10 лет жизни. Интересно почувствовать себя в роли новичка. Особенно когда имеешь 19-летний опыт в инвестициях;) Покупка облигаций не вызывает у меня никаких вопросов и проблем. Все просто и понятно. Могу сделать это с завязанными глазами левым мизинцем. Но с квартирой ситуация в корне другая!

Читать: 8+ мин
logo Бабкин о Германии (ПРОЕКТ ПЕРЕЕХАЛ В ТЕЛЕГУ бесплатную)

Обзор экономических новостей ФРГ — 21/24

Доступно подписчикам уровня
«Промо уровень»
Подписаться за 300₽ в месяц

📌 Обзор экономических новостей Германии за двадцать первую неделю 2024: 💡 Растёт индекс деловой активности, но не тот 💡 Промышленники тревожатся 💡 Фермеры ожидают падение доходов 💡 Доходы ресторанов снизились 💡 Газоснабжение ЕС в безопасности и без России 💡 Строительство электромагистрали с Великобританией 💡 В строительной сфере всё не так плохо 💡

Читать: 6+ мин
logo Бабкин о Германии (ПРОЕКТ ПЕРЕЕХАЛ В ТЕЛЕГУ бесплатную)

Обзор экономических новостей ФРГ — 20/24

Доступно подписчикам уровня
«Промо уровень»
Подписаться за 300₽ в месяц

📌 Обзор экономических новостей Германии за двадцатую неделю 2024: 💡 Снижение темпов строительства 💡 Резервы рынка труда 💡 Проблемы бюджета 2025 💡 Необходимость инвестиций 💡 Рост цен за отопление 💡 Банкротство Esprit 💡

Читать: 4+ мин
logo Бабкин о Германии (ПРОЕКТ ПЕРЕЕХАЛ В ТЕЛЕГУ бесплатную)

Обзор экономических новостей ФРГ — 19/24

Доступно подписчикам уровня
«Промо уровень»
Подписаться за 300₽ в месяц

📌 Обзор экономических новостей Германии за девятнадцатую неделю 2024: 💡 Проблемы у Хабека 💡 Спад заказов в электроиндустрии 💡 Рост количества банкротств 💡 Десятки тысяч свободных мест для Ausbildung 💡 Кризис новостроек 💡

Читать: 9+ мин
logo Бабкин о Германии (ПРОЕКТ ПЕРЕЕХАЛ В ТЕЛЕГУ бесплатную)

Обзор экономических новостей ФРГ — 18/24

Доступно подписчикам уровня
«Промо уровень»
Подписаться за 300₽ в месяц

📌 Обзор экономических новостей Германии за 18-ую неделю 2024: 💡 Германия не в рецессии 💡 С энергетикой всё сложно 💡 Проектов с участием иностранных инвесторов меньше 💡 В строительной сфере угроза забастовок 💡 У Daimler всё не так уж плохо 💡 У мелких ремесленников — не хорошо 💡 Шарите в минусе 💡 Безработица растёт 💡 Немцы ленятся работать полный рабочий день 💡 Rheinmetall радуется барышам 💡

Читать: 4+ мин
logo Бабкин о Германии (ПРОЕКТ ПЕРЕЕХАЛ В ТЕЛЕГУ бесплатную)

Обзор экономических новостей ФРГ — 16/24

Доступно подписчикам уровня
«Промо уровень»
Подписаться за 300₽ в месяц

📌 Обзор важнейших экономических новостей Германии за шестнадцатую неделю 2024: 💡 Правительство прогнозирует ВВП 💡 Китай во всём виноват 💡 Немцы работают много, но недостаточно 💡 У немцев много денег 💡 Темпы строительства снижаются 💡 Цены на энергоносители снижались 💡

Читать: 9+ мин
logo Бабкин о Германии (ПРОЕКТ ПЕРЕЕХАЛ В ТЕЛЕГУ бесплатную)

Обзор экономических новостей ФРГ — 15/24

Доступно подписчикам уровня
«Промо уровень»
Подписаться за 300₽ в месяц

📌 Обзор важнейших экономических новостей Германии за пятнадцатую неделю 2024: 💡 Проблемы с оплатой инфраструктуры 💡 Снижение инфляции 💡 Подорожание интернета 💡 Возможное подорожание мяса 💡 Падение экспорта 💡 Китай виновен 💡 Рост числа банкротств 💡 Но есть и хорошие новости

Читать: 7+ мин
logo Бабкин о Германии (ПРОЕКТ ПЕРЕЕХАЛ В ТЕЛЕГУ бесплатную)

Обзор экономических новостей ФРГ — 12/24

Доступно подписчикам уровня
«Промо уровень»
Подписаться за 300₽ в месяц

📌 Обзор важнейших экономических новостей Германии за двенадцатую неделю 2024: 💡 Производители солнечных батарей просят о помощи 💡 Содержание биодизеля до 100% 💡 Проблемы Deutsche Bahn и немецких портов 💡 Яичный кризис и в Германии 💡 Снижение цен на жильё 💡

Читать: 4+ мин
logo Бабкин о Германии (ПРОЕКТ ПЕРЕЕХАЛ В ТЕЛЕГУ бесплатную)

Обзор экономических новостей ФРГ — 11/24

Доступно подписчикам уровня
«Промо уровень»
Подписаться за 300₽ в месяц

📌 Обзор важнейших экономических новостей Германии за одиннадцатую неделю 2024: 💡Деиндустриализация ФРГ продолжается 💡 Автопром теряет свой рынок 💡 Рост доходов оружейников 💡 Банкротства 💡 Кризис медицинских учреждений 💡 Спад темпов строительства 💡

Читать: 5+ мин
logo Politeconomics

Спекуляции на рынке недвижимости США растут

Доступно подписчикам уровня
«Помощник экономиста»
Подписаться за 200₽ в месяц

Читать: 11+ мин
logo «Мысли вслух» об инвестициях, экономике и иногда о политике

Коммерческая ипотека в США. Еще один признак кризиса финансового сектора.

Коммерческая ‎ипотека‏ ‎- ‎это ‎системообразующий ‎класс ‎активов‏ ‎объемом ‎около‏ ‎20‏ ‎триллионов ‎долларов, ‎кризис‏ ‎в ‎котором‏ ‎стремительно ‎развивается. ‎Коммерческая ‎недвижимость‏ ‎упала‏ ‎в ‎цене,‏ ‎офисный ‎бизнес‏ ‎сталкивается ‎с ‎двумя ‎серьезными ‎проблемами,‏ ‎одна‏ ‎из ‎которых‏ ‎— ‎ухудшение‏ ‎экономических ‎и ‎финансовых ‎условий, ‎а‏ ‎другая‏ ‎—‏ ‎работа ‎из‏ ‎дома. ‎Кроме‏ ‎того, ‎аналитики‏ ‎Moody's‏ ‎считают, ‎что‏ ‎почти ‎треть ‎офисных ‎зданий ‎в‏ ‎80 ‎крупнейших‏ ‎агломерациях‏ ‎можно ‎считать ‎"устаревшими".

Давайте‏ ‎разберемся, ‎что‏ ‎происходит ‎сейчас, ‎что ‎будет‏ ‎происходить‏ ‎дальше ‎и‏ ‎к ‎чему‏ ‎может ‎привести ‎кризис ‎в ‎этом‏ ‎секторе.

Хуже‏ ‎чем ‎в‏ ‎2008-2010 ‎годах

В‏ ‎недавнем ‎отчете СBRE ‎было ‎указано, ‎что‏ ‎в‏ ‎4‏ ‎квартале ‎2022‏ ‎года ‎вакантные‏ ‎площади ‎офисов‏ ‎в‏ ‎США ‎составили‏ ‎17.4%, ‎что ‎является ‎историческим ‎максимумом.‏ ‎Рост ‎доли‏ ‎вакантных‏ ‎площадей ‎начался ‎вместе‏ ‎с ‎началом‏ ‎пандемии, ‎в ‎начале ‎2020‏ ‎года.‏ ‎При ‎этом,‏ ‎даже ‎в‏ ‎2010 ‎году, ‎на ‎пике ‎кризиса‏ ‎рынка‏ ‎недвижимости, ‎доля‏ ‎вакантных ‎площадей‏ ‎не ‎превышала ‎14% ‎и ‎вернулась‏ ‎к‏ ‎среднему‏ ‎уровню ‎около‏ ‎10% ‎к‏ ‎2015 ‎году.‏ ‎Текущий‏ ‎рост ‎доли‏ ‎вакантных ‎площадей ‎выглядит ‎буквально ‎параболическим.


Что‏ ‎это ‎на‏ ‎самом‏ ‎деле ‎означает ‎и‏ ‎каковы ‎последствия?‏ ‎Если ‎уровень ‎вакантных ‎площадей‏ ‎растет,‏ ‎то ‎доход‏ ‎собственника ‎недвижимости‏ ‎падает ‎и ‎в ‎текущих ‎условиях‏ ‎он‏ ‎падает ‎быстро.‏ ‎Мы ‎можем‏ ‎предположить, ‎что ‎увеличение ‎доли ‎вакантных‏ ‎площадей,‏ ‎скорее‏ ‎всего, ‎не‏ ‎вернется ‎к‏ ‎своей ‎исторической‏ ‎средней.‏ ‎По ‎меньшей‏ ‎мере, ‎точно ‎не ‎в ‎ближайшие‏ ‎годы. ‎Во-первых,‏ ‎тенденция‏ ‎по ‎работе ‎из‏ ‎дома ‎на‏ ‎удаленке, ‎скорее ‎всего, ‎не‏ ‎затухнет‏ ‎полностью. ‎Во-вторых,‏ ‎если ‎экономика‏ ‎США ‎войдет ‎в ‎рецессию ‎или‏ ‎депрессию,‏ ‎доходы ‎собственников‏ ‎упадут ‎еще‏ ‎сильнее. ‎В ‎этом ‎можно ‎не‏ ‎сомневаться.

Не‏ ‎стоит‏ ‎забывать, ‎что‏ ‎процентные ‎ставки‏ ‎значительно ‎выросли‏ ‎за‏ ‎последний ‎год‏ ‎и ‎многим ‎из ‎собственников ‎недвижимости‏ ‎приходится ‎прямо‏ ‎сейчас‏ ‎рефинансировать ‎свой ‎долг.‏ ‎Они ‎могли‏ ‎покупать ‎здания ‎с ‎привлечением‏ ‎кредита‏ ‎под ‎3-4%‏ ‎и ‎сейчас,‏ ‎3-4-5 ‎и ‎более ‎лет ‎спустя‏ ‎им‏ ‎приходится ‎рефинансировать‏ ‎долг ‎под‏ ‎6-7-8%. ‎Это ‎означает, ‎что ‎процентные‏ ‎платежи‏ ‎по‏ ‎долгу ‎будут‏ ‎значительно ‎выше,‏ ‎чем ‎раньше,‏ ‎а‏ ‎чистый ‎доход‏ ‎инвестора ‎будет ‎значительно ‎ниже. ‎При‏ ‎этом, ‎ставка‏ ‎капитализации‏ ‎недвижимости ‎(cap ‎rate)‏ ‎растет.

Ухудшающиеся ‎рыночные‏ ‎условия

Почему ‎ставка ‎капитализации ‎растет?‏ ‎Потому‏ ‎что, ‎в‏ ‎первую ‎очередь,‏ ‎растут ‎доходности ‎по ‎безрисковым ‎активам.‏ ‎А‏ ‎мы ‎с‏ ‎вами ‎помним,‏ ‎что ‎ожидаемая ‎доходность ‎актива ‎это‏ ‎безрисковая‏ ‎доходность‏ ‎плюс ‎премия‏ ‎за ‎риск.‏ ‎Если ‎доходность,‏ ‎скажем,‏ ‎по ‎10-летним‏ ‎казначейским ‎облигациям ‎вырастает ‎с ‎0.6%‏ ‎до ‎3.5%,‏ ‎то‏ ‎покупка ‎недвижимости ‎с‏ ‎доходностью, ‎допустим,‏ ‎4.0% ‎никак ‎не ‎отражает‏ ‎соотношение‏ ‎риск/доходность ‎данного‏ ‎актива. ‎Хотя‏ ‎при ‎ставке ‎по ‎10-летним ‎казначейским‏ ‎облигациям‏ ‎в ‎0.6%‏ ‎это ‎имело‏ ‎смысл.

Теперь ‎давайте ‎рассмотрим, ‎как ‎снизится‏ ‎доход‏ ‎инвестора,‏ ‎вырастет ‎ставка‏ ‎капитализации ‎и‏ ‎как ‎это‏ ‎отразится‏ ‎на ‎цене‏ ‎недвижимости. ‎

Цена ‎недвижимости ‎зависит ‎от‏ ‎прибыли ‎и‏ ‎ожидаемой‏ ‎доходности ‎(той ‎самой‏ ‎ставки ‎капитализации).

Цена‏ ‎недвижимости ‎= ‎Прибыль ‎/‏ ‎Ставка‏ ‎капитализации

Можно ‎видеть,‏ ‎что ‎при‏ ‎нулевой ‎ставке ‎ФРС ‎доходность ‎по‏ ‎10-летним‏ ‎казначейским ‎облигациям‏ ‎была ‎в‏ ‎среднем ‎около ‎2%, ‎ставка ‎капитализации‏ ‎в‏ ‎то‏ ‎же ‎время‏ ‎была ‎около‏ ‎6,5%. ‎То‏ ‎есть‏ ‎премия ‎составляла‏ ‎порядка ‎4,5%. ‎Доходности ‎по ‎10-летним‏ ‎облигациям ‎растут.‏ ‎Предположим,‏ ‎что ‎ФРС-таки ‎поднимет‏ ‎ставку ‎до‏ ‎5,25%, ‎а ‎доходность ‎по‏ ‎10-летним‏ ‎облигациям ‎будет‏ ‎5%. ‎Предположим‏ ‎также, ‎что ‎доля ‎вакантных ‎площадей‏ ‎дорастет‏ ‎до ‎20%‏ ‎и ‎там‏ ‎и ‎остановится.

(Примечание: ‎надо ‎отметить, ‎что‏ ‎когда‏ ‎инверсия‏ ‎кривой ‎доходностей‏ ‎по ‎казначейским‏ ‎облигациям ‎пропадет,‏ ‎то‏ ‎есть ‎доходность‏ ‎долгосрочных ‎облигаций ‎сравняется ‎с ‎доходностью‏ ‎краткосрочных ‎и‏ ‎они‏ ‎подтянутся ‎у ‎уровню‏ ‎ставки ‎ФРС,‏ ‎то ‎скорее ‎всего ‎в‏ ‎финансовой‏ ‎системе ‎начнутся‏ ‎проблемы ‎большие,‏ ‎чем ‎проблемы ‎рынка ‎коммерческой ‎недвижимости,‏ ‎поскольку‏ ‎при ‎росте‏ ‎доходностей ‎на‏ ‎1.5%+ ‎падение ‎цены ‎10-летних ‎облигаций‏ ‎составит‏ ‎более‏ ‎12%. ‎Причем‏ ‎это ‎коснется‏ ‎не ‎только‏ ‎государственных‏ ‎облигаций, ‎но‏ ‎и ‎коммерческих ‎облигаций, ‎что ‎создаст‏ ‎нереализованный ‎убыток‏ ‎держателям‏ ‎долгосрочного ‎долга ‎в‏ ‎очередные ‎триллионы‏ ‎долларов.)

Снижение ‎прибыли ‎и ‎цен‏ ‎на‏ ‎коммерческую ‎недвижимость

Экономика‏ ‎будет ‎выглядеть‏ ‎примерно ‎так. ‎Для ‎простоты ‎расчета‏ ‎считаем,‏ ‎что ‎снижение‏ ‎выручки ‎от‏ ‎аренды ‎прямо ‎пропорционально ‎отражается ‎на‏ ‎прибыли,‏ ‎что‏ ‎в ‎действительности,‏ ‎конечно, ‎не‏ ‎так. ‎Снижение‏ ‎прибыли‏ ‎будет ‎даже‏ ‎больше, ‎поскольку ‎между ‎выручкой ‎и‏ ‎операционной ‎прибылью‏ ‎есть‏ ‎еще ‎кое ‎какие‏ ‎расходы.

Пример ‎1.

Прибыль‏ ‎1,000,000 ‎долл.

Доходность ‎10-летних ‎облигаций‏ ‎=‏ ‎2%

Ставка ‎капитализации‏ ‎= ‎6.5%

Цена‏ ‎недвижимости ‎на ‎момент ‎покупки ‎=‏ ‎1,000,000‏ ‎/ ‎6.5%‏ ‎= ‎15,384,615‏ ‎долл.

Доля ‎заемных ‎средств ‎= ‎70%

Ставка‏ ‎по‏ ‎кредиту‏ ‎= ‎3%

Чистая‏ ‎прибыль ‎=‏ ‎1,000,000 ‎-‏ ‎70%‏ ‎х ‎15,384,615‏ ‎х ‎3% ‎= ‎676,923 ‎долл.

Пример‏ ‎2.

Прибыль ‎1,000,000‏ ‎х‏ ‎80% ‎/ ‎(100%‏ ‎- ‎10%)‏ ‎х ‎(100% ‎+ ‎1.2%)‏ ‎х‏ ‎(100% ‎+‏ ‎4.7%) ‎х‏ ‎(100% ‎+ ‎8.6%) ‎= ‎1,022,832‏ ‎долл.

Здесь‏ ‎мы ‎оптимистично‏ ‎повысили ‎прибыль‏ ‎на ‎инфляцию ‎(CPI) ‎за ‎последние‏ ‎3‏ ‎года,‏ ‎чего ‎скорее‏ ‎всего ‎не‏ ‎было, ‎и‏ ‎снизили‏ ‎прибыль ‎на‏ ‎изменение ‎вакантных ‎площадей. ‎

Доходность ‎10-летних‏ ‎облигаций ‎=‏ ‎5%

Ставка‏ ‎капитализации ‎= ‎9.5%

Цена‏ ‎недвижимости ‎на‏ ‎момент ‎продажи ‎= ‎1,022,832‏ ‎/‏ ‎9.5% ‎=‏ ‎10,766,652 ‎долл.

При‏ ‎этом, ‎если ‎инвестор ‎не ‎хочет‏ ‎продавать‏ ‎эту ‎недвижимость,‏ ‎не ‎хочет‏ ‎фиксировать ‎убыток, ‎ему ‎придется ‎рефинансировать‏ ‎кредит‏ ‎в‏ ‎полном ‎объеме‏ ‎по ‎существующим‏ ‎ставкам. ‎Поэтому:

Ставка‏ ‎по‏ ‎кредиту ‎=‏ ‎8%.

Чистая ‎прибыль ‎= ‎1,022,832 ‎-‏ ‎70% ‎х‏ ‎15,384,615‏ ‎х ‎8% ‎=‏ ‎161,294 ‎долл.

То‏ ‎есть ‎падение ‎цены ‎недвижимости‏ ‎составит‏ ‎почти ‎треть‏ ‎от ‎первоначальной‏ ‎цены, ‎а ‎чистая ‎прибыль ‎сократится‏ ‎в‏ ‎4 ‎раза.

В‏ ‎принципе, ‎все‏ ‎описанное ‎уже ‎происходит ‎прямо ‎сейчас‏ ‎в‏ ‎классе‏ ‎активов ‎размером‏ ‎более ‎20‏ ‎триллионов ‎долларов.‏ ‎Если‏ ‎честно, ‎не‏ ‎припомню, ‎какого ‎убытка ‎хватило ‎в‏ ‎2008 ‎году‏ ‎для‏ ‎того, ‎чтобы ‎запустить‏ ‎ипотечный ‎кризис,‏ ‎но ‎сейчас, ‎очевидно, ‎цифры‏ ‎выросли‏ ‎в ‎разы,‏ ‎если ‎не‏ ‎на ‎порядок, ‎но ‎уже ‎не‏ ‎в‏ ‎потребительской ‎ипотеке,‏ ‎а ‎в‏ ‎коммерческой ‎ипотеке.

Ухудшающиеся ‎финансовые ‎условия

На ‎графике‏ ‎выше‏ ‎мы‏ ‎видим ‎спред‏ ‎для ‎коммерческих‏ ‎ценных ‎бумаг‏ ‎с‏ ‎ипотечным ‎покрытием‏ ‎рейтинга ‎ВВВ ‎и ‎корпоративных ‎облигациями‏ ‎такого ‎же‏ ‎рейтинга‏ ‎над ‎доходностью ‎10-летних‏ ‎казначейских ‎облигаций.‏ ‎Мы ‎видим, ‎что ‎до‏ ‎пандемии‏ ‎спрэд ‎составлял‏ ‎около ‎2.5-3%.‏ ‎В ‎самом ‎начале ‎пандемии ‎он‏ ‎подскочил‏ ‎выше ‎10%‏ ‎и ‎сейчас‏ ‎он ‎на ‎том ‎же ‎кризисном‏ ‎уровне.‏ ‎Почему?‏ ‎Причины ‎этого‏ ‎мы ‎обсудили‏ ‎выше. ‎Количество‏ ‎вакантных‏ ‎площадей ‎увеличивается,‏ ‎доходы ‎падают, ‎что ‎увеличивает ‎риск‏ ‎дефолта ‎по‏ ‎этим‏ ‎ипотечным ‎ценным ‎бумагам.‏ ‎Что ‎характерно,‏ ‎условия, ‎при ‎которых ‎спрэд‏ ‎подскочил‏ ‎до ‎10%‏ ‎в ‎момент‏ ‎пандемии ‎были ‎совершенно ‎другими. ‎Многие‏ ‎в‏ ‎определенной ‎мере‏ ‎думали, ‎что‏ ‎приближается ‎конец ‎света. ‎Ну ‎или‏ ‎конец‏ ‎цивилизации.‏ ‎Или ‎хотя‏ ‎бы ‎конец‏ ‎мировой ‎экономики.‏ ‎Сейчас‏ ‎такого ‎фона‏ ‎нет. ‎Уточню, ‎чем ‎выше ‎спрэд,‏ ‎тем, ‎условно‏ ‎говоря,‏ ‎выше ‎оценка ‎вероятности‏ ‎дефолта ‎эмитента.‏ ‎Если ‎начнутся ‎дефолты ‎в‏ ‎коммерческой‏ ‎ипотеке, ‎то‏ ‎мы ‎вполне‏ ‎можем ‎увидеть ‎повторение ‎ипотечного ‎кризиса‏ ‎2008‏ ‎года ‎в‏ ‎версии ‎2.0.‏ ‎

Чтобы ‎дать ‎еще ‎несколько ‎цифр‏ ‎для‏ ‎понимания,‏ ‎давайте ‎посмотрим‏ ‎на ‎размер‏ ‎этого ‎рынка‏ ‎в‏ ‎сравнении. ‎Размер‏ ‎этого ‎рынка, ‎как ‎мы ‎уже‏ ‎видели, ‎составляет‏ ‎около‏ ‎20 ‎триллионов ‎долларов.‏ ‎При ‎этом,‏ ‎рынок ‎ипотеки ‎жилой ‎недвижимости‏ ‎составляет‏ ‎35 ‎триллионов‏ ‎долларов. ‎Логичный‏ ‎вопрос, ‎а ‎какой ‎спрэд ‎по‏ ‎жилой‏ ‎недвижимости ‎мы‏ ‎видели ‎в‏ ‎2008 ‎году? ‎Максимальный ‎спрэд ‎был‏ ‎2%.‏ ‎Прописью:‏ ‎два ‎процента.‏ ‎А ‎сейчас‏ ‎по ‎коммерческой‏ ‎ипотеке‏ ‎спрэд ‎составляет‏ ‎10%.

Но ‎ключевой ‎вывод ‎из ‎этого‏ ‎графика ‎это‏ ‎именно‏ ‎то, ‎о ‎чем‏ ‎мы ‎говорим‏ ‎в ‎наших ‎расчетах ‎выше.‏ ‎Цены‏ ‎на ‎коммерческую‏ ‎недвижимость ‎снижаются,‏ ‎и ‎снижаются ‎быстро. ‎Достаточно ‎вспомнить‏ ‎недавнюю‏ ‎сделку ‎Blackstone,‏ ‎который ‎потерял‏ ‎36% ‎стоимости ‎при ‎продаже ‎13-этажной‏ ‎офисной‏ ‎башни‏ ‎класса ‎А,‏ ‎которую ‎они‏ ‎купили ‎в‏ ‎2014‏ ‎году. ‎Кроме‏ ‎того, ‎по ‎другому ‎офисному ‎объекту‏ ‎Blackstone ‎стоимость‏ ‎здания‏ ‎упала ‎в ‎два‏ ‎раза, ‎ниже‏ ‎размера ‎долга, ‎поэтому ‎в‏ ‎этой‏ ‎сделке ‎они‏ ‎потеряли ‎весь‏ ‎инвестированный ‎собственный ‎капитал. ‎Но ‎не‏ ‎только‏ ‎они ‎остались‏ ‎в ‎минусе.‏ ‎Держатели ‎коммерческих ‎ипотечных ‎бумаг, ‎выпущенных‏ ‎под‏ ‎это‏ ‎здание ‎тоже‏ ‎понесли ‎убытки‏ ‎из-за ‎падения‏ ‎цены‏ ‎на ‎здание.‏ ‎И ‎свежей ‎информации ‎о ‎подобных‏ ‎сделках ‎с‏ ‎офисной‏ ‎недвижимостью, ‎где ‎инвестор‏ ‎теряет ‎30-35-40-45%‏ ‎стоимости ‎объекта ‎достаточно ‎много.‏ ‎Эта‏ ‎проблема ‎будет‏ ‎долгосрочной ‎и‏ ‎будет ‎разворачиваться ‎в ‎течение ‎ближайших‏ ‎одного-двух‏ ‎лет. ‎

Сжимающееся‏ ‎кредитование

Давайте ‎посмотрим‏ ‎на ‎другой ‎график, ‎который ‎начинается‏ ‎в‏ ‎1975‏ ‎году ‎и‏ ‎доходит ‎до‏ ‎сегодняшних ‎дней.‏ ‎Это‏ ‎объемы ‎банковского‏ ‎кредитования. ‎Можно ‎видеть, ‎что ‎данных‏ ‎график ‎достаточно‏ ‎гладкий‏ ‎вплоть ‎до ‎кризиса‏ ‎2008 ‎года,‏ ‎где ‎происходит ‎снижение ‎и‏ ‎дальнейший‏ ‎планомерный ‎рост‏ ‎по ‎еще‏ ‎более ‎крутой ‎траектории ‎до ‎пандемийного‏ ‎кризиса.‏ ‎После ‎чего‏ ‎опять ‎идет‏ ‎сильный ‎рост ‎до ‎сегодняшних ‎дней.‏ ‎Но‏ ‎обратите‏ ‎внимание ‎на‏ ‎то, ‎что‏ ‎происходит ‎именно‏ ‎сейчас‏ ‎(розовая ‎линия‏ ‎внизу). ‎Мы ‎видим ‎рекордное ‎сокращение‏ ‎объема ‎банковского‏ ‎кредитования.‏ ‎Банковское ‎кредитование ‎за‏ ‎последние ‎две‏ ‎недели ‎сократилось ‎на ‎104,7‏ ‎миллиарда‏ ‎долларов.

Почему ‎это‏ ‎имеет ‎большое‏ ‎значение ‎с ‎точки ‎зрения ‎рынка‏ ‎коммерческой‏ ‎недвижимости? ‎Потому‏ ‎что ‎в‏ ‎течение ‎ближайших ‎двух ‎лет ‎на‏ ‎рынке‏ ‎коммерческой‏ ‎недвижимости ‎будет‏ ‎необходимо ‎рефинансировать‏ ‎долг ‎в‏ ‎размере‏ ‎1.5 ‎триллиона‏ ‎долларов. ‎Очевидно, ‎что ‎банки ‎вынуждены‏ ‎снижать ‎объемы‏ ‎кредитования.‏ ‎Что, ‎если ‎экономика‏ ‎при ‎этом‏ ‎еще ‎и ‎войдет ‎в‏ ‎рецессию?‏ ‎Или ‎еще‏ ‎хуже ‎-‏ ‎случится ‎мировой ‎финансовый ‎кризис? ‎Тогда‏ ‎происходить‏ ‎это ‎рефинансирование‏ ‎кредитов ‎будет‏ ‎на ‎фоне ‎продолжающегося ‎снижения ‎прибыли.‏ ‎

Заключение

В‏ ‎принципе,‏ ‎когда ‎текущий‏ ‎кризис ‎называют‏ ‎"пузырем ‎всего",‏ ‎то‏ ‎это, ‎с‏ ‎одной ‎стороны, ‎упрощение, ‎а ‎с‏ ‎другой ‎стороны,‏ ‎чистая‏ ‎правда. ‎И ‎немудрено.‏ ‎Экономика ‎14‏ ‎лет ‎жила ‎при ‎низких‏ ‎ставках.‏ ‎За ‎эти‏ ‎14 ‎лет‏ ‎все, ‎кто ‎мог, ‎рефинансировал ‎свой‏ ‎долг‏ ‎минимальным ‎за‏ ‎всю ‎историю‏ ‎ставкам ‎и ‎накупил ‎активов ‎с‏ ‎минимальной‏ ‎за‏ ‎всю ‎историю‏ ‎доходностью. ‎Теперь‏ ‎ставка ‎ФРС‏ ‎растет‏ ‎и ‎растет‏ ‎очень ‎быстро ‎и, ‎соответственно, ‎растут‏ ‎доходности ‎по‏ ‎всем‏ ‎классам ‎активов. ‎Просто‏ ‎математически ‎в‏ ‎этой ‎ситуации ‎не ‎может‏ ‎быть‏ ‎ни ‎одного‏ ‎держателя, ‎например,‏ ‎долговых ‎активов, ‎который ‎бы ‎не‏ ‎потерял‏ ‎часть ‎стоимости‏ ‎либо ‎от‏ ‎падения ‎цены ‎на ‎долговой ‎актив,‏ ‎либо‏ ‎ежегодно‏ ‎на ‎разнице‏ ‎между ‎доходом‏ ‎по ‎активу‏ ‎(например,‏ ‎кредиту) ‎и‏ ‎возросшей ‎ставкой ‎по ‎собственному ‎фондированию.‏ ‎

Помочь ‎проекту‏ ‎и‏ ‎ПОДПИСАТЬСЯ

Читать: 2+ мин
logo Путь инвестора

Чем акции лучше вклада?

Доступно подписчикам уровня
«Актуальное об инвестировании.»
Подписаться за 590₽ в месяц

Рассмотрим преимущества, недостатки и предназначение основных финансовых инструментов.

Читать: 2+ мин
logo Инвестиции в недвижимость

Почему это работает

Доступно подписчикам уровня
«База + бонусы»
Подписаться за 1 197₽ в месяц

несколько железных аргументов

Читать: 5+ мин
logo Инвестиции в недвижимость

Идеальный объект для инвестирования

Доступно подписчикам уровня
«База + бонусы»
Подписаться за 1 197₽ в месяц

Возможно вы даже догадывались, но никогда не приводили в общему знаменателю

Читать: 2+ мин
logo Инвестиции в недвижимость

Схема инвестирования, очень кратко

Доступно подписчикам уровня
«База + бонусы»
Подписаться за 1 197₽ в месяц

- А что, так можно было?

Показать еще

Подарить подписку

Будет создан код, который позволит адресату получить бесплатный для него доступ на определённый уровень подписки.

Оплата за этого пользователя будет списываться с вашей карты вплоть до отмены подписки. Код может быть показан на экране или отправлен по почте вместе с инструкцией.

Будет создан код, который позволит адресату получить сумму на баланс.

Разово будет списана указанная сумма и зачислена на баланс пользователя, воспользовавшегося данным промокодом.

Добавить карту
0/2048