Стабильный доход в валюте
«Начальный уровень»
буду предлагать самые интересные объекты для инвестиций не связанные с основной темой блога
Vkontakte
Twitter
Одноклассники
Ветеран оперативной разведки ССО и Армии США присоединился к Центру Белфера в Гарварде
«COSMIC»
Выпускник Цитадели и иезуитов на службе в войсковой разведке, операции армейских ССО и ЦРУ, планирование в JSOC, центр НАТО HCOE, реформы органов военной разведки и программа DETS
[Таиланд] REIT офисной недвижимости BOFFICE
Об эмитенте
Фонд офисной неджимости BHIRAJ OFFICE REIT (код BOFFICE на бирже Бангкока SET).
Официальный сайт, страница на сайте биржи.
Фонд владеет leasehold-правами на два офисных здания класса A в Бангкоке (первое было в момент основания фонда в 2018 году, права на второе были куплены в разгар пандемии 2020 года). Мажоритарный владелец - BHIRAJ BURI COMPANY LIMITED, которой принадлежит чуть более 20% паев фонда, еще 4.20% + 3.62% принадлежит председателю фонда MRS. PRAPEE BURI и ее супругу MR. PRASARN BHIRAJ BURI.
Не имеет ограничений на участие иностранцев - им может принадлежать до 100% капитала.
Один из немногих REIT-ов Таиланда, который выплачивает дивиденды иностранцам по обычным (локальным) акциям, не требуя покупать F-акции.
Рыночная капитализация фонда - 3.9 млрд бат, дивидендная доходность порядка 13% (на 12.01.2024).
Рыночная ниша
Компания сдает в аренду офисные помещения класса А в центральной части Бангкока (CBD Area). Офисная недвижимость оказалась под серьезным давлением в 2020-2021 годах из-за пандемии КОВИД-а, в 2022 году большинство ограничений в Таиланде было снято, что сказалось на относительном восстановлении спроса на офисные помещения.
Однако эпидемия нанесла достаточно большой удар по спросу в данном секторе, многие компании частично перевели сотрудников на удаленный режим работы.
Собственно, в третьем квартале 2023 рыночные ставки аренды показали рост впервые с 2019 года . Дополнительно, в 2022-2024 годах в Бангкоке на рынок выходит более 1.3млн м2 офисной недвижимости, что оказывается дополнительное влияние на цену и заполняемость офисных помещений (при емкости на конец 2023 года порядка 10 млн м2).
Таким образом, весь 2024 год рынок также будет под дополнительным давлением, что может сказаться на проценте занятости помещений у соответствующих фондов.
Текущая ситуация у эмитента
По отчетности за 3Q 2023
У фонда в 2023 году выручка стагнирует (небольшой рост год-к-году в первом квартале и падение во втором и третьем кварталах), при этом расходы растут в среднем на 15% - что, само собой, отрицательно сказывается на NET ASSETS FROM OPERATIONS. Прибыль упала на -10% г/г в третьем квартале, а во втором, кроме падения на 12% прибыли, еще прошло дополнительное списание в 165млн бат из-за переоценки стоимости прав leasehold-а (такое происходит каждый год) - что дало итоговый отрицательный результат по кварталу, и для выплаты квартального дивиденда фонда был вынужден пойти на выплату за счет снижения капитала вместо выплаты прибыли.
Но самой большой проблемой на текущий момент, как мне кажется, является график загруженности второго офисного здания (BITEC) - во втором квартале закончился (или был разорван) договор аренды у одного или нескольких крупных арендаторов, и процент загрузки снизился с 90% до 75% - и там остается на момент окончания третьего квартала. Это подтверждает, что рынок аренды офисной недвижимости в Бангкоке остается рынком арендатора, существует избыточное предложение и фонд пока не может с этим справится.
Более того - в 2024м у фонда заканчиваются 64% действующих контрактов аренды в здании BITEC - и это может оказать еще более существенное давление на показатели работы фонда.
Что дальше?
Ждем годовую презентацию и финансовый отчет за год - ориентировочно в третьей декаде февраля фонд выпустит оную. Если на конец года загрузка здания BITEC будет оставаться низкой - то дела у фонда и далее будут ухудшаться, что однозначно приведет к уменьшению квартальных платежей дольщикам. После выхода отчетности я постараюсь обновить свой взгляд на фонд, но на данный момент я не планирую покупать его паи - слишком уж шаткое положение у него по текущей отчетности.
Нужны ли вам REIT-ы вообще, нужен ли конкретный в Вашем собственном портфеле - решать только Вам, каждый сам отвечает за свои деньги.
Почему в Таиланде нельзя купаться ночью?
«Уровень 1»
Я, например, до сих пор не знаю, кем я был укушен или ужален в прибрежных водах острова Ко Чанг.
