Ветеран оперативной разведки ССО и Армии США присоединился к Центру Белфера в Гарварде

Доступно подписчикам уровня
«COSMIC»
Подписаться за 100₽ в месяц

Выпускник Цитадели и иезуитов на службе в войсковой разведке, операции армейских ССО и ЦРУ, планирование в JSOC, центр НАТО HCOE, реформы органов военной разведки и программа DETS

Комментарии 0

4196

#сша #разведка #нато #оаэ #Афганистан #Ирак #Румыния #пентагон #Вьетнам #сербия #гарвард #таиланд #ЦРУ #спецназ #камбоджа #иезуиты #Босния #ССО #deepstate #JSOC #лаос #РУМО #спецоперации

Семейный инвестфонд МИФ

[Таиланд] REIT офисной недвижимости BOFFICE

Об ‎эмитенте

Фонд‏ ‎офисной ‎неджимости ‎BHIRAJ ‎OFFICE ‎REIT‏ ‎(код ‎BOFFICE‏ ‎на‏ ‎бирже ‎Бангкока ‎SET).

Официальный‏ ‎сайт, страница ‎на‏ ‎сайте ‎биржи.

Фонд ‎владеет ‎leasehold-правами‏ ‎на‏ ‎два ‎офисных‏ ‎здания ‎класса‏ ‎A ‎в ‎Бангкоке ‎(первое ‎было‏ ‎в‏ ‎момент ‎основания‏ ‎фонда ‎в‏ ‎2018 ‎году, ‎права ‎на ‎второе‏ ‎были‏ ‎куплены‏ ‎в ‎разгар‏ ‎пандемии ‎2020‏ ‎года). ‎Мажоритарный‏ ‎владелец‏ ‎- ‎BHIRAJ‏ ‎BURI ‎COMPANY ‎LIMITED, ‎которой ‎принадлежит‏ ‎чуть ‎более‏ ‎20%‏ ‎паев ‎фонда, ‎еще‏ ‎4.20% ‎+‏ ‎3.62% ‎принадлежит ‎председателю ‎фонда‏ ‎MRS.‏ ‎PRAPEE ‎BURI‏ ‎и ‎ее‏ ‎супругу ‎MR. ‎PRASARN ‎BHIRAJ ‎BURI.

Не‏ ‎имеет‏ ‎ограничений ‎на‏ ‎участие ‎иностранцев‏ ‎- ‎им ‎может ‎принадлежать ‎до‏ ‎100%‏ ‎капитала.

Один‏ ‎из ‎немногих‏ ‎REIT-ов ‎Таиланда,‏ ‎который ‎выплачивает‏ ‎дивиденды‏ ‎иностранцам ‎по‏ ‎обычным ‎(локальным) ‎акциям, ‎не ‎требуя‏ ‎покупать ‎F-акции.

Рыночная‏ ‎капитализация‏ ‎фонда ‎- ‎3.9‏ ‎млрд ‎бат,‏ ‎дивидендная ‎доходность ‎порядка ‎13%‏ ‎(на‏ ‎12.01.2024).

Рыночная ‎ниша

Компания‏ ‎сдает ‎в‏ ‎аренду ‎офисные ‎помещения ‎класса ‎А‏ ‎в‏ ‎центральной ‎части‏ ‎Бангкока ‎(CBD‏ ‎Area). ‎Офисная ‎недвижимость ‎оказалась ‎под‏ ‎серьезным‏ ‎давлением‏ ‎в ‎2020-2021‏ ‎годах ‎из-за‏ ‎пандемии ‎КОВИД-а,‏ ‎в‏ ‎2022 ‎году‏ ‎большинство ‎ограничений ‎в ‎Таиланде ‎было‏ ‎снято, ‎что‏ ‎сказалось‏ ‎на ‎относительном ‎восстановлении‏ ‎спроса ‎на‏ ‎офисные ‎помещения.

Однако ‎эпидемия ‎нанесла‏ ‎достаточно‏ ‎большой ‎удар‏ ‎по ‎спросу‏ ‎в ‎данном ‎секторе, ‎многие ‎компании‏ ‎частично‏ ‎перевели ‎сотрудников‏ ‎на ‎удаленный‏ ‎режим ‎работы. ‎

Собственно, ‎в ‎третьем‏ ‎квартале‏ ‎2023‏ ‎рыночные ‎ставки‏ ‎аренды ‎показали‏ ‎рост ‎впервые‏ ‎с‏ ‎2019 ‎года‏ ‎. ‎Дополнительно, ‎в ‎2022-2024 ‎годах‏ ‎в ‎Бангкоке‏ ‎на‏ ‎рынок ‎выходит ‎более‏ ‎1.3млн ‎м2‏ ‎офисной ‎недвижимости, ‎что ‎оказывается‏ ‎дополнительное‏ ‎влияние ‎на‏ ‎цену ‎и‏ ‎заполняемость ‎офисных ‎помещений ‎(при ‎емкости‏ ‎на‏ ‎конец ‎2023‏ ‎года ‎порядка‏ ‎10 ‎млн ‎м2).

Таким ‎образом, ‎весь‏ ‎2024‏ ‎год‏ ‎рынок ‎также‏ ‎будет ‎под‏ ‎дополнительным ‎давлением,‏ ‎что‏ ‎может ‎сказаться‏ ‎на ‎проценте ‎занятости ‎помещений ‎у‏ ‎соответствующих ‎фондов.

Текущая‏ ‎ситуация‏ ‎у ‎эмитента

По ‎отчетности‏ ‎за ‎3Q‏ ‎2023

У ‎фонда ‎в ‎2023‏ ‎году‏ ‎выручка ‎стагнирует‏ ‎(небольшой ‎рост‏ ‎год-к-году ‎в ‎первом ‎квартале ‎и‏ ‎падение‏ ‎во ‎втором‏ ‎и ‎третьем‏ ‎кварталах), ‎при ‎этом ‎расходы ‎растут‏ ‎в‏ ‎среднем‏ ‎на ‎15%‏ ‎- ‎что,‏ ‎само ‎собой,‏ ‎отрицательно‏ ‎сказывается ‎на‏ ‎NET ‎ASSETS ‎FROM ‎OPERATIONS. ‎Прибыль‏ ‎упала ‎на‏ ‎-10%‏ ‎г/г ‎в ‎третьем‏ ‎квартале, ‎а‏ ‎во ‎втором, ‎кроме ‎падения‏ ‎на‏ ‎12% ‎прибыли,‏ ‎еще ‎прошло‏ ‎дополнительное ‎списание ‎в ‎165млн ‎бат‏ ‎из-за‏ ‎переоценки ‎стоимости‏ ‎прав ‎leasehold-а‏ ‎(такое ‎происходит ‎каждый ‎год) ‎-‏ ‎что‏ ‎дало‏ ‎итоговый ‎отрицательный‏ ‎результат ‎по‏ ‎кварталу, ‎и‏ ‎для‏ ‎выплаты ‎квартального‏ ‎дивиденда ‎фонда ‎был ‎вынужден ‎пойти‏ ‎на ‎выплату‏ ‎за‏ ‎счет ‎снижения ‎капитала‏ ‎вместо ‎выплаты‏ ‎прибыли.

Но ‎самой ‎большой ‎проблемой‏ ‎на‏ ‎текущий ‎момент,‏ ‎как ‎мне‏ ‎кажется, ‎является ‎график ‎загруженности ‎второго‏ ‎офисного‏ ‎здания ‎(BITEC)‏ ‎- ‎во‏ ‎втором ‎квартале ‎закончился ‎(или ‎был‏ ‎разорван)‏ ‎договор‏ ‎аренды ‎у‏ ‎одного ‎или‏ ‎нескольких ‎крупных‏ ‎арендаторов,‏ ‎и ‎процент‏ ‎загрузки ‎снизился ‎с ‎90% ‎до‏ ‎75% ‎-‏ ‎и‏ ‎там ‎остается ‎на‏ ‎момент ‎окончания‏ ‎третьего ‎квартала. ‎Это ‎подтверждает,‏ ‎что‏ ‎рынок ‎аренды‏ ‎офисной ‎недвижимости‏ ‎в ‎Бангкоке ‎остается ‎рынком ‎арендатора,‏ ‎существует‏ ‎избыточное ‎предложение‏ ‎и ‎фонд‏ ‎пока ‎не ‎может ‎с ‎этим‏ ‎справится.

Более‏ ‎того‏ ‎- ‎в‏ ‎2024м ‎у‏ ‎фонда ‎заканчиваются‏ ‎64%‏ ‎действующих ‎контрактов‏ ‎аренды ‎в ‎здании ‎BITEC ‎-‏ ‎и ‎это‏ ‎может‏ ‎оказать ‎еще ‎более‏ ‎существенное ‎давление‏ ‎на ‎показатели ‎работы ‎фонда.

Что‏ ‎дальше?

Ждем‏ ‎годовую ‎презентацию‏ ‎и ‎финансовый‏ ‎отчет ‎за ‎год ‎- ‎ориентировочно‏ ‎в‏ ‎третьей ‎декаде‏ ‎февраля ‎фонд‏ ‎выпустит ‎оную. ‎Если ‎на ‎конец‏ ‎года‏ ‎загрузка‏ ‎здания ‎BITEC‏ ‎будет ‎оставаться‏ ‎низкой ‎-‏ ‎то‏ ‎дела ‎у‏ ‎фонда ‎и ‎далее ‎будут ‎ухудшаться,‏ ‎что ‎однозначно‏ ‎приведет‏ ‎к ‎уменьшению ‎квартальных‏ ‎платежей ‎дольщикам.‏ ‎После ‎выхода ‎отчетности ‎я‏ ‎постараюсь‏ ‎обновить ‎свой‏ ‎взгляд ‎на‏ ‎фонд, ‎но ‎на ‎данный ‎момент‏ ‎я‏ ‎не ‎планирую‏ ‎покупать ‎его‏ ‎паи ‎- ‎слишком ‎уж ‎шаткое‏ ‎положение‏ ‎у‏ ‎него ‎по‏ ‎текущей ‎отчетности.

Нужны‏ ‎ли ‎вам‏ ‎REIT-ы‏ ‎вообще, ‎нужен‏ ‎ли ‎конкретный ‎в ‎Вашем ‎собственном‏ ‎портфеле ‎-‏ ‎решать‏ ‎только ‎Вам, ‎каждый‏ ‎сам ‎отвечает‏ ‎за ‎свои ‎деньги.

373,28 KB

Скачать

1,95 MB

Скачать

Свернуть

Комментарии 0

0

#таиланд #Reit #офисная надвижимость

Инвестиции в недвижимость

Стабильный доход в валюте

Доступно подписчикам уровня
«База + бонусы»
Подписывайтесь на любой доступный вам уровень.

буду предлагать самые интересные объекты для инвестиций не связанные с основной темой блога

Комментарии 0

42791

#зарубежный опыт #таиланд

Реальные путешествия

Почему в Таиланде нельзя купаться ночью?

Доступно подписчикам уровня
«Уровень 1»
Подписаться за 500₽ в месяц

Я, например, до сих пор не знаю, кем я был укушен или ужален в прибрежных водах острова Ко Чанг.

Комментарии 0

0

17656

#море #тропики #Путешествие #путешествия #природа #красота #Азия #страховка #туризм #пляжный отдых #таиланд #морские ежи #отдых в Таиланде #медузы #остров #острова #кораллы #опасности #опасность #пляж #пляжи #подводный мир

Единоразовый платёж

COSMIC 100₽ месяц 720₽ год
(-40%)

При подписке на год для вас действует 40% скидка. 40% основная скидка и 0% доп. скидка за ваш уровень на проекте Hoffmann+

Контакты

Поделиться

Ветеран оперативной разведки ССО и Армии США присоединился к Центру Белфера в Гарварде

[Таиланд] REIT офисной недвижимости BOFFICE

Об ‎эмитенте

Рыночная ‎ниша