Vkontakte
Twitter
Одноклассники
Обзор квартиры в доме по реновации в Москве
Так как я участник программы реновации, то приехал посмотреть что предлагает город по этой программе взамен квартиры в пятиэтажке.
Из плюсов - больше метраж, новый дом, хороший подъезд, а минусы я не искал (они сами меня нашли - об этом в видеоролике).
Почему нельзя штробить несущие стены и чем это опасно
В каких стенах можно делать розетки, а в каких категорически запрещено и можно получить штраф? Почему нельзя штробить пилоны и несущие стены? Давайте разберемся.
Может показаться странным, но не все ремонтники знают как производить те или иные строительные операции. Напротив - некоторые особо одаренные уверяют в том, что так можно (их любимая фраза - мы так всегда делаем) и совершают большие ошибки, за которые приходится дорогой ценой расплачиваться собственникам.
Удивительно, но об этом знают не все ремонтники и часто
Нельзя сносить
Важно знать, что стены в домах есть двух категорий - капитальные и перегородки. Капитальные стены - это каркас здания, по которому равномерно распределяются нагрузки.
Капитальные стены всегда крепкие и в основе содержат арматуру, а перегородки собирают из легких материалов (пеноблок, газоблок).
Пилоны - нельзя штробить, перегородки (стены из блоков) - можно
Опытный мастер может по звуку (простукивая стены) определить какие являются перегородками, а какие капитальные, но я в любом случае всегда до перепланировки рекомендую найти проект дома и изучить его, чтобы не ошибиться. В проекте будут обозначены капитальные стены и пилоны.
Эту информацию можно найти в интернете, но лучше обратиться в местное БТИ или жилинспекцию.
фрагмент из проекта здания
Демонтировать или разбирать капитальные стены категорически запрещено, поскольку это приведет здание в аварийное состояние и может стать причиной обрушений.
Также к капитальным конструкциям относятся плиты перекрытий, поэтому нельзя штробить потолки и полы. Электрика по потолку прокладывается открытым способом, а потом закрывается подвесным потолком из ГКЛ.
А я на верхнем этаже, мне можно?
Когда я слышу что-то подобное: "мы живем на верхнем этаже, нагрузка меньше, мы же можем снести несущую стену?", то отвечаю так:
- Смотрите, у вас есть малая и большая берцовые кости, они дублируют друг друга, если вы удалите малую берцовую кость, то как это повлияет на вашу подвижность и здоровье? Так и со зданиями - каждая капитальная стена или пилон - это скелет здания, а лишних костей нет.
Любые изменения в каркасе здания приведут к печальным последствиям.
Поэтому важно: никогда нельзя демонтировать несущие стены.
штробление перегородки - можно
Можно ли их штробить?
Еще нужно пояснить важный момент - штробление в несущих конструкциях также запрещено, поскольку это уменьшает несущую способность стен.
Поэтому нельзя штробить несущие стены под прокладку коммуникаций (водяные трубы, электрические провода и т.д.).
Даже есть официальный запрет, который выпустило правительство Москвы (постановление 508, приложение 1)
В этом случает ответственность за несоблюдения правил прокладки коммуникаций предусмотрена в Градостроительном кодексе Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 02.08.2019).
А как накажут
Кроме проблем несоблюдение этого правила грозит еще и штрафами.
Выпишут штраф и потребуют восстановить несущую стену (а если задели арматуру, то нужно будет произвести дополнительное армирование и укрепление).
Исправление потребует больших вложений и нового ремонта, поэтому при ремонтных работах лучше проконсультироваться со специалистом или заказать проект перепланировки у архитектора.
В этом случае не будут затронуты несущие конструкции и такую перепланировку можно будет согласовать.
5 вариантов обустройства квартиры-студии
Как сделать спальню, где устроить хранение и другие классные дизайнерские идеи.
Тренд на микро-квартиры растет вместе со стоимостью метра. Квартиры-студии появляются в разных городах и не всегда это особенность бюджетных ЖК, в проектах среднего ценового сегмента также присутствуют квартиры-студии и они пользуются высоким спросом у покупателей.
Но одно дело купить, а другое сделать в такой студии удобную среду для проживания. Поэтому я собрал пять интересных вариантов обустройства таких квартир и предлагаю выбрать из них лучшие идеи и дизайнерские решения.
1. Диван превращается в кровать
Нет, здесь не пойдет речь о том, чтобы для сна использовать раскладной диван.
Спать на раскладном диване - настоящая мука для спины, спать необходимо на ортопедическом матрасе. Это позволит отдохнуть и набраться сил.
Идеальное решение для квартиры-студии использовать вертикальную кровать, которая в собранном виде не занимает место и выглядит как шкаф.
Лучшее решение использовать модель с диваном: днем это диван, а ночью удобное спальное место с матрасом.
2. Выделить зону кухни
Если площадь позволяет, то студию можно разделить на две функциональные зоны - кухню и комнату.
Зону комнаты расположите возле окна, а кухню возле смежной стеной санузла.
Это позволит использовать площадь более рационально и не создаст проблем с коммуникациями (в квартирах-студиях инженерные коммуникации проходят в санузлах).
3. Продолжение столешницы вместо обеденного стола
Мебель должна быть функциональной и предполагать использование под разные сценарии.
Например, можно сделать П-образную кухню и столешницу использовать как обеденный и рабочий стол.
4. Приватная спальня
Пример ниже хорошо демонстрирует грамотное зонирование небольшой квартиры.
Здесь выделили спальню в отдельную комнату, организовали системы хранения и сохранили ощущение пространства за счет окон и светлой отделки.
Обратите внимание на антресольные полки над входной дверью - это отличное решение, которое организует дополнительные места для хранения.
5. Диван в центре
Зонирование студии можно произвести без возведения перегородок.
Достаточно разместить диван в центре, а за ним поставить стол.
Обязательно используйте шкафы и антресольные полки для организации мест для хранения. А чтобы такая мебель не выглядела громоздкой выбирайте фасады в светлых оттенках.
Как определить реальный срок ремонта
«Я готовлюсь к ремонту»
Как понять что подрядчик хочет обмануть? 5 советов, которые сберегут ваши нервы и деньги
Строительная сфера - поле для злоупотреблений и откатов. Два пишем три в уме - это про ремонт. Как не попасться на уловки и не потратить лишнее?
9 из 10 человек, которые строили дом или делали ремонт саркастически улыбнутся при фразе честный строитель.
В этой сфере злоупотребления и обман встречаются почти на каждом шагу, но это не значит, что поголовно все в строительстве поступают так. Встречаются ремонтники с совестью и при этом они умеют качественно работать.
В статье я поделюсь секретами и расскажу как распознать злоупотребления по фразам и подскажу как найти тех, кто сделает качественный ремонт и не уничтожит в вас веру в доброту и честность людей.
1: "Сделаем ремонт за два месяца, тут все быстро"
Первое что должно насторожить вас - это сроки. Когда подрядчик уверяет, что за два месяца сделает новостройку 50 кв.м. под ключ, то это явное злоупотребление и вас неизбежно ждет разочарование.
Даже в простом ремонте важно выдержать все технологические сроки (например дать 28 дней на сушку стяжки, выдержать сроки сушки между слоями выравнивания стен и т.д.). Если игнорировать технологию, то пострадает качество ремонта, и вскоре пойдут трещины на поверхностях и начнет падать плитка в ванне (поскольку штукатурка не успела просохнуть и отдала влагу плиточному клею).
Честный подрядчик не будет обнадеживать и называть нереальные сроки, а тот кто сделает "тяп-ляп" назовет скромные сроки для того, чтобы вы сделали выбор в его пользу.
2: "Ну перенесем эту стену, согласовывать только время терять"
Времена безумных перепланировок закончились, сегодня все собственники понимают, что сносить несущие стены нельзя (произойдет обрушение) и понимают важность согласования перепланировки.
Но не все ремонтники понимают это.
Таким "мастерам" которые сделают перепланировку без согласования нет никакого дела о последствиях. Они точно знают что за незаконную перепланировку или урон при обрушении здания отвечать будет собственник квартиры.
Профессиональный подрядчик в подобной просьбе откажет и будет прав. Поэтому когда ремонтники готовы делать незаконную перепланировку то это сигнал об их низкой ответственности. Такие сделают проблемы, а не ремонт.
3: "Сто двадцать лет делаем так, никто не жаловался"
Это моя "любимая" категория ремонтников, они уверяют что много лет делают так и не было никаких жалоб. Например, они могут утверждать что жидкая гидроизоляция не эффективна или уверять что провода можно удлинять скрутками, а не клеммами.
Даже поверю в "никто не жаловался", поскольку потом заказчики просто не смогли найти таких "бывалых и опытных" ремонтников чтобы предъявить им претензии.
Скрываться и исчезать ремонтники умеют лучше, чем делать ремонт.
Технологии в строительсве развиваются и появляются новые материалы, более эффективные. А строительные нормы обязательны к исполнению невзирая на "многолетний опыт" строителя.
4: "Да, оплата после ремонта, работаем на результат"
Эта фраза обман чистой воды. Таким образом ремонтники проверяют насколько можно "прогнуть" этого заказчика. Ведь если заказчик поверил в такую фразу, то дальше можно не стараться и смело показывать чеки о том, что на укладку плитки на кухонный фартук ушло 20 мешков плиточного клея (каждый мешок 30 кг).
Злоупотребление доверием только будет нарастать и к середине ремонта вы выплатите таким "мастерам" весь гонорар и так до тех пор, пока не останетесь в последних штанах.
Ни один серьезный строитель не начнет работать без аванса или частичной оплаты. Тем более ни один строитель не сделает лишнего движения пока не получит деньги.
По-другому в ремонте не получится. Если подрядчик уверяет вас в обратном, то распрощайтесь с ним - сэкономите деньги и сохраните нервную систему.
5: "Покажите пальцем где розетки, мы и без чертежей можем"
Что могут - это понятно, но такая фраза должна вызвать тревогу. Ремонт без чертежей - это тоже самое что построить самолет по словесному описанию.
Внешне будет напоминать самолет, но он никогда не взлетит и с ремонтом так же: розетки окажутся не там где нужно, до выключателей не дотянуться, плюс водяные коммуникации будут не там, где должно стоять оборудование.
Когда ремонтник уверяет что может обойтись без чертежей, то он просто боится что вы приведете архитектора или дизайнера (который эти чертежи составит). Так вот архитектор в два счета выведет недобросовестных ремонтников на чистую воду и откроет вам глаза на обман с их стороны, чего такие ремонтники не хотят допускать.
Таким намного проще быть с заказчиком "наедине", ведь так их злоупотребления и обман не вызовут вопросов. А специалист заметит низменные намерения и низкое качество работ.
В ремонте есть честные подрядчики, для которых совесть и качество не просто слова. Мне потребовалось много лет на поиски таких специалистов, раньше на объекте я менял по 5 бригад - вот так сложно отыскать профессионалов. А сделать это неподготовленному заказчику практически невозможно.
Поэтому прислушайтесь к моим советам и сэкономите деньги и нервы.
ДО и ПОСЛЕ: апартамент, который после ремонта можно перевести в жилой фонд
Как сделать перепланировку в апартаменте, чтобы потом его можно было перевести в жилой фонд и на что обратить внимание - читайте в этой статье.
В этой рубрике я показываю свои работы и делюсь полезными советами о том, как делать ремонт правильно.
Апартамент или квартира
Если говорить кратко, то апартаменты это нежилая недвижимость (коммерческая), в которой нельзя зарегистрировать человека, и на которую не действуют льготы по оплате коммунальных платежей. Еще и налог немного выше - 0,5% от кадастровой стоимости (а у квартир ставка налога 0,1%.).
Но апартаменты выигрывают более привлекательной стоимостью и часто хорошей локацией. Например, этот объект расположен в двух минутах от станции метро в хорошем районе Москвы.
Данный апартамент был куплен как инвестиция и его назначение - гостевая квартира. А учитывая изменения, которые позволяют перевести апартамент в жилую квартиру, то эта инвестиция позволяет хорошо заработать.
Цифры
На стадии строительства (2019 год) этот апартамент был приобретен за 4,2 млн. рублей, в то время как квартиры в этой локации и такой же площадью стоили в районе 6 млн.рублей.
Сегодня (осень 2021год) такие апартаменты продаются уже по цене от 9 млн. рублей, а квартиры рядом стоят 9 - 9,5 млн.рублей.
Конечно на рост цен повлияло много факторов, но самый главный - это возможность перевести апартамент в жилой сектор. Поэтому приобретая апартаменты нужно выбирать удачную локацию и качественный проект дома.
Этот дом монолитный, что на порядок выше по качеству строительства если сравнивать с окружающими типовыми панельными домами.
Особенности ремонта
В самом начале работы я предложил сделать из этого небольшого апартамента полноценную квартиру с большой гостиной-кухней и отдельной спальней. Эта идея понравилась заказчику, и мы приступили к проектированию.
Так как в апартаментах нет жилой зоны, то я изначально определил где их можно устроить, чтобы при возможном переводе не случилось проблем.
Поэтому было принято решение организовать гостиную и объединить ее с коридором, в котором и появилось оборудование кухни.
При переводе статуса помещения с окном станут жилыми комнатами, а мокрая точка (кухня) окажется на территории коридора, что допустимо.
Такую перепланировку можно согласовать в жилой квартире (перенести кухню в коридор), соответственно апартамент с такой планировкой не нарушает норм и полностью соответствует требованиям, которые предъявляют к жилью.
Перевод в жилье
А в конце статьи поделюсь важными советами, которые нужно учесть при ремонте если вы планируете переводить апартамент в жилую квартиру.
- размещайте мокрые зоны в "нежилой части" апартамента, так не произойдет несовпадений и помещение будет подходить под требования жилой квартиры
- обязательно сделайте во время ремонта гидроизоляцию и зафиксируйте это специальным актом (потребуется при переводе)
- не лишним будет сделать работы по шумоизоляции (полы/потолки)
- обеспечьте доступ ко всем инженерным системам (люки коллекторов, эл.щиток и т.п.)
Что хотели узнать о дверях, но стеснялись спросить
Что такое доборы, коробка, магнитные замки, петли-бабочки и прочее? В этой публикации я подготовил подробный текст, в котором рассказываю о дверях все то, что нужно знать.
Состав комплекта
Когда мы видим на сайте стоимость двери, то она радует, но стоит сформировать заказ и цена заметно вырастает, почему так?
В этом нет никакого обмана или злоупотреблений - просто в заказ добавляются доборы, наличники, коробка и фурнитура. Давайте разберемся.
Для монтажа двери необходимы все составляющие, стандартный набор состоит из следующих элементов:
- дверное полотно.
- коробка
- наличник
- доборы
- петли
- замок
- ручка
На первый взгляд это может показаться много, но стоит пояснить что и для чего нужно.
Дверное полотно - это сама дверь, двери бывают стандартных размеров (50,60,70,80 см по ширине и 200см по высоте). Коробка это соединительная деталь, которая крепится к стенам и петлями держит дверное полотно.
Наличник - это облицовка дверей, позволяет скрыть крепление коробки. Наличники устанавливают с двух сторон.
Доборы (доборная доска) - боковые элементы, которые закрывают часть стен в проеме. Доборы нужны если ширина стен больше ширины коробки (обычно коробка имеет ширину 7-10 см.).
Петли служат для крепления и открывания дверного полотна. Петли бывают врезные и внешние. Врезные (скрытые) петли удобны тем, что они незаметны, но они дороже и выпил под них нужно делать на производстве.
Обычные петли в этом плане проще - их можно монтировать без врезки. Есть такие модели, их называют "бабочки".
Замки бывают обычные или магнитные. Магнитные удобны тем, что замок фиксируется без усилия. Ручки нужны для открывания, моделей множество.
Моя рекомендация выбирать ручки не только во внешним характеристикам, но и по эргономике. Так как ручка самая эксплуатируемая деталь, то она должна быть качественной, чтобы прослужить дольше.
Краткие советы:
- При выборе дверей отдайте предпочтение моделям, состоящим из цельной древесины, такие двери более качественные и надежные.
- Не приобретайте двери из сотового наполнителя, они хлипкие.
- Если нужно звукоизолировать помещение, то важно, чтобы в коробке были установлены специальные уплотнители. Они снижают распространение звуков и делают закрывание тише.
Что можно сделать из квартиры в хрущевке
«Я готовлюсь к ремонту»
Показываю на примере что можно сделать из квартиры в пятиэтажке, если ремонтом занимается профессионал. Личный опыт и фотографии ДО и ПОСЛЕ
