На сколько просел рынок недвижимости в 2024г?
Перед тем, как будем говорить не об ощущениях а реальных цифрах, хочу привести к общему знаменателю понятийную базу. Многие в своих статьях на просторах интернета, кричат об падении рынка недвижимости на какие то там, значения. Но при этом, как то проскакивают важный момент — о каком рынке идет речь?
Во первых мы анализируем только гор Краснодар.
Во вторых, рынок недвижимости делится на сегменты:
- Первичный рынок
- Вторичный рынок
На этих рынках может рассматриваться как жилая недвижимость, так и коммерческая. Более того, существуют сделки по продажам и по аренде.
Я же предлагаю в этой публикации рассматривать именно вторичный рынок жилой недвижимости, который на мой взгляд, является главным индикатором ситуации.
И сравнивать мы будем значения в количестве сделок по индексу продаж.
В ноябре 2023 года Индекс продаж находился на уровне 273,35.
В ноябре 2024 года Индекс продаж находился на уровне 183,7.
Разница в исследуемых периодах составляет — 23%.
Важно еще учитывать, что средняя стоимость в ноябре 2023 г была 5,08 тыс. рублей, а в ноябре 2024 г существенно выше — 5,85 тыс. рублей.
Если же мы будем сравнивать опустилась ли стоимость недвижимости в ноябре 2024 г и на какую величину, то выше указанные цифры говорят, что средняя цена продажи жилой недвижимости на вторичном рынке не только не опустилась, но и выросла на 15%.
Что же пишут СМИ — например уважаемое издание РБК в своей статье:
На фоне высоких ставок по ипотеке и падения платежеспособного спроса продажа вторички в России стала занимать 2,5-4 месяца. Ряд экспертов ожидают, что в случае очередного повышения ставки ЦБ цены на некоторые квартиры снизятся на 10% уже в 2024 году
Сбербанк повысил минимальную ставку на вторичное жилье до 28,7% годовых. Однако с учетом всех сборов реальная максимальная полная стоимость кредита (ПСК) в банках значительно выше и почти достигла 45%
Что же вижу я, на рынке продаж города Краснодара сейчас?
Согласен, ставки выросли безмерно на вторичном рынке. Но что бы говорить, что этот факт существенно повлиял на количество сделок, необходимо понимать один важный факт:
В ноябре, декабре 2024 г доля сделок за наличные деньги по вторичной недвижимости составляет 90-98%, что говорит о том, что фактор доступности покупки в ипотеку значительно снизился.
Что касается стоимости недвижимости и возможного снижения цен на нее, то тут тоже нужно подходить к этому вопросу через сегментацию рынка — есть рынок дешевых объектов, а есть рынок бизнес-класса и элитной недвижимости. Так вот на рынке бизнес и элитной цены не только не упали с июля 2024 г (когда отменили Гос поддержку и началось ралли ипотечных ставок) но и выросли.
Что касается цен на объекты массового сегмента, то в виду объективных причин они стали дисконтироваться. Их, во первых, значительно больше на рынке, и во вторых, дисконты мы видим в пределах 3-5%, что является совершенно нормальным в условиях ценовой неопределенности рынка. Собственники всегда завышают цены а потом в рамках торга опускают их до продажной кондиции.
Соответственно, сейчас на вторичном рынке города Краснодара нет, и скорее всего не будет никакого кризиса цен! Более того, в условиях пониженного спроса ценовые дисконты я не наблюдаю сейчас, и скорее всего не буду наблюдать в ближайшем будущем. Да, январь и февраль в продажах всегда были сложными месяцами, и тут возможно локально сброс цен продавцами, стесненными денежными обязательствами или банкротством. Но в весенних месяцах продолжится хороший классический рынок.
Vkontakte
Twitter
Одноклассники
Предыдущий
0 комментариев