Проекты

Инвестиционный эксперимент: Недвижимость против Облигаций. Кто кого?

Меня зовут Максим Петров, я — филантроп, основатель Школы развития Максима Петрова, основатель международного инвестиционного сообщества MaxCapital, инвестиционный консультант с 19-летним опытом обслуживания состоятельных лиц России и СНГ.

За годы работы я часто сталкивался с эффектом «иррационального оптимизма». Его суть в том, что инвестор выбирает один тип активов и начинает активно работать только с ним:

• У одних в любимчиках недвижимость
• У других — акции и облигации
• Третьи вкладывают только в драгоценные металлы
• И т. д.

При благоприятных экономических условиях, стоимость денег относительно низкая, как и премия за риск. В итоге растет все: золото, недвижимость, акции, облигации. И инвесторы получают отличные результаты.

Но когда в экономике наступают трудные времена, все меняется:

• инфляция увеличивается
• центральные банки повышают процентные ставки
• стоимость кредита растет
• уменьшается кредитование и потребление.

В эти периоды становится сложным не только приумножить деньги, но даже уберечь их от инфляции. Из собственной практики знаю, насколько тяжело принимать инвестиционные решения в условиях неопределенности и турбулентности. Большинство людей просто впадают в ступор!

Вот что происходит в данный момент:

• в разговорах по душам люди признают, что инфляция в стране выше 20%
• ставки по банковским депозитам на 1 год — 15-18%
• квадратный метр недвижимости в Москве стоит 400-600 тысяч рублей, при среднем доходе 100-150 тысяч. Нужно 4 месяца работать, чтобы накопить на 1 квадратный метр жилья. Нам говорят, что это все последствия льготных ипотечных программ. Но тем, кто нуждается в улучшении жилищных условий, от этого не легче
• С акциями вообще ничего не понятно. Ни с текущими ценами, ни с дивидендной политикой, ни с другими параметрами.

Вот и получается, что стоим мы как тот богатырь на распутье — куда бы не пошел, везде печальный конец ждет: (

Да, краткосрочно все более-менее понятно. Банки дают привлекательную доходность по депозитам в районе 15-18%. Вот только возникает ряд вопросов:

1) Депозиты привлекательны лишь при сроке на 3-12 месяцев, а что потом? 

Банки же не альтруисты! Если они дают доходность по депозитам в 15-18%, то планируют заработать еще больше. Но где? Как? На чем возможна такая прибыль?

Ведь за банками следит ЦБ, и они не могут выбирать рисковые активы. При этом мы не видим очередей заемщиков, которые готовы брать ипотеки под 12-15%, автокредиты под 25-30% и нецелевые займы под 40%. Значит, есть в текущем моменте какая-то возможность.

Вот только какая? И может ли обычный человек с капиталом 50-100 тысяч ее использовать?

2) Что делать тем, кто хочет улучшить жилищные условия? 

Разумный человек понимает, что стоимость недвижимости и средние доходы населения — совершенно не стыкуются. Тогда получается, что-либо цена на недвижимость должна сильно упасть, либо должны заметно вырасти доходы. И в то и в другое верится с трудом.

Сейчас подобных вопросов слишком много! Но чтобы получить на них ответ, нужно рискнуть собственным капиталом и сделать какой-то выбор. Хорошо, если повезет и все сложится лучшим образом. А что если нет?

• Что если недвижимость, которую купил, упадет на 30-50%?
• Что если инфляция будет долгая, продолжительная и двузначная?
• Что если налоги увеличат, и не будет денег на обслуживание ипотеки?
• Что если облигации — это просто фантики и по ним ничего не выплатят?
• А если банки не смогут заработать денег и ЦБ отзовет лицензию? Застраховано только 1 400 000 рублей, а что будет с остальными деньгами?

Согласитесь, что это неприятные вопросы. И я не могу сказать, что мне проще в такой ситуации. Да, возможно, у меня больше информации, опыта и знаний. Но это не упрощает принятие решения, а лишь усложняет процесс. С другой стороны, я могу принять решение, если цена риска небольшая лично для меня.

При размере ликвидного капитала более 100 млн. руб., я могу позволить себе рискнуть и купить квартиру стоимостью 12-15 миллионов. Даже если потенциально эта квартира может упасть на 30-50%. Но я так же считаю, что облигации сейчас крайне привлекательны, как объект инвестиций.

Поэтому я решил провести 10-летний эксперимент, за которым сможет наблюдать любой желающий.

Суть эксперимента проста:

• Я куплю квартиру в ипотеку в Москве.
• Цена квартиры 12-15 миллионов
• Квартира не более 40 квадратных метров
• Стартовые вложения: 3 000 000 рублей первоначальный взнос + 1-2 млн руб. стоимость ремонта и закупки мебели
• Ориентировочный ежемесячный платеж по семейной ипотеке (я — отец пятерых детей) — 70-80 тысяч в месяц
• Буду пытаться сдать квартиру в аренду за те же 70-80 тысяч в месяц. Ведь многие говорят, что это реально. А может и нереально? Эксперимент покажет!
• Одновременно с этим я куплю облигации федерального займа (ОФЗ), на сумму первоначального взноса по ипотеке — 3 миллиона рублей
• Плюс буду каждый месяц докупать облигации на 70-80 тысяч руб в месяц (сумма ежемесячного взноса по ипотеке) + реинвестировать полученные купоны в следующие 10 лет.
• Все сделки с ценными бумагами я буду проводить на ИИС, с целью получения налоговых льгот от государства. Налоговые льготы так же буду направлять на покупку облигаций.

Т.е. я вложу одинаковую сумму в недвижимость и в облигации. И через 10 лет мы посмотрим, что принесет наибольшую прибыль.

А вы сможете за всем этим наблюдать практически в режиме реального времени.

И за квартирой: 

• Покупка: поиск и отбор, нюансы по ипотеке и т. д.
• Последующая сдача в аренду
• Все «подводные камни», контакты специалистов по недвижимости, налоговые льготы, проведение сделки по переуступке, ремонт, поиск арендаторов, льготы в Москве для многодетных, а также другая полезная информация
• Я даже буду периодически выставлять квартиру на продажу! Чтобы посмотреть, растет ли квартира в цене и каков на нее спрос — фактический мониторинг рынка.

И за облигациями:

• Как сформировать грамотный инвест. портфель
• Какие издержки я буду нести на протяжении всего эксперимента
• Как растет портфель.

Уникальность текущей ситуации в том, что на облигациях федерального займа можно получить доходность 15% годовых в следующие 10 лет. Таким образом, первоначальный капитал увеличится более чем в 2 раза. Практически без риска.

Конечно, говорить о полном отсутствии риска с моей стороны непрофессионально и безграмотно. Риски, разумеется, есть:

• инфляция может быть выше, чем доходность облигаций
• государство может допустить дефолт по облигациям (видели это в 1998 году)
• если инфляция долгосрочно будет выше, чем текущая ставка ЦБ, то он может ее еще больше повысить. Тогда доходность облигаций вырастет, а цены упадут.

Да, сейчас очень много «но» и «а что, если…».  Но ничего не делать и держать все накопления на депозитах — далеко не лучший выбор. На мой субъективный взгляд! Ведь пока одни чего-то ждут, другие используют возможности. А в условиях турбулентности эти возможности самые уникальные.

Поэтому мой выбор — это:

1. Взять ответственность за свой капитал в собственные руки;
2. Выделить 7-8 млн. руб. из личного бюджета прямо сейчас и еще 12-13 млн. руб. в следующие 10 лет;
3. Провести эксперимент.

В худшем случае, через 10 лет у меня будет и квартира в Москве (пусть и упавшая в цене) и номинально порядка 20-25 миллионов рублей в облигациях.  В лучшем случае — посмотрим;)

Я готов рискнуть своими деньгами. И покажу вам весь процесс: от А до Я. Легко не будет — будет очень интересно!

Вы сможете наблюдать за экспериментом всего за 100 рублей в месяц. Представьте, что это «замочная скважина», в которую вы подсматриваете. И там постоянно происходит что-то очень любопытное;)

Оформляйте подписку и смотрите, как приумножается капитал, и кто же все-таки победит — недвижимость или облигации.

Пишу книгу «Бережливое управление» на основе публикуемых в телеграм-канале заметок на различные темы в сфере менеджмента. Кейсы, разборы ошибок, оценки и мнения — https://t.me/truefinance

Здесь выкладываю готовые к публикации тексты по тэгам «В Тираж» и заметки, которые в итоге решил в ТГ не публиковать (по метке «Мимокрокодил»)

Перетереть с автором — @Sertakov

Книга написана уже на 2/3

Проект телеграм-канала Politeconomics

Поиск нужной и главное неангажированной информации в наше время стал тем еще квестом, когда тебе нужно пробраться сквозь толщи безумного бреда, откровенной лжи или маркетинговых ловушек. Это зачастую приводит к потерям финансов, нервов и времени. Поэтому создается данный проект, где будут разбираться ключевые моменты из мира финансов и экономики. Также в качестве повышения уровня финансовой грамотности для читателей проекта будут публиковаться различные способы и варианты по эффективному управлению благосостоянием и его наследованию.

Главное, что нужно понять, что все публикуемое здесь, не должно стать сигналом к действию. Каждая ситуация индивидуальна и требует индивидуальных решений. Статьи на проекте будут выходить по актуальности событий и необходимости их освещения.

ВАЖНО! На проекте не будут разбираться инвестиции в отдельные акции и не будет попыток найти тот самый грааль, который сделает вас безмерно богатыми. Не имея должного преимущества — это игра с отрицательным мат.ожиданием, какой бы крутой уровень аналитики у тебя не был. В бОльшей степени упор будет сделан непосредственно на распределение активов, диверсификацию, учет инфраструктурных рисков и т. д.

Идеология проекта заключается не в том, чтоб помочь вам поднять много денег — это индивидуальный процесс. А скорее в том, чтоб грамотно сохранить то, что у вас уже есть и приумножить это.

Анализ социальных, политических и экономических процессов

Жить в современном мире легко и приятно — во всяком случае, если вам повезло получить российский паспорт. Соблюдая ряд нехитрых правил, можно обустроиться в современном капиталистическом обществе с большим комфортом.

Меня зовут Олег Макаренко — я буржуй со стажем, специалист по управленческому учёту и владелец нескольких небольших предприятий. Вероятно, вы уже знаете меня по моему личному блогу. В своих статьях на «Спонсоре» я рассказываю, как тратить, как зарабатывать, как копить, как стать сытым и обеспеченным человеком, который уверен в завтрашнем дне, и которому на всё хватает денег. Каких ловушек стоит опасаться на работе и в частной жизни, как общаться с банкирами, чего стоит, а чего не стоит опасаться.

Возможно, мои инструкции не придутся вам по вкусу, однако если вы захотите им следовать, вам с большой долей вероятности удастся улучшить своё благосостояние, не пускаясь в опасные авантюры, не соглашаясь на сделки с совестью и не прикладывая чрезмерных усилий.

Сервис по аналитике фондового и валютного рынков. Инвестиционные и спекулятивные идеи

Что вы получите, став членом Клуба?

Клубная карта — «Аналитика» (видео)

Данный уровень включает в себя:

— Аналитические видео-обзоры;

— инвестиционные идеи на рынке;

— фундаментальный анализ компаний-эмитентов;

— технический анализ графиков. Выявление среднесрочных трендов;

— отработка инвестиционных идей на реальном портфеле автора. Оценка результатов;

— органическое сочетание теоретических знаний в инвестировании с практическими решениями;

— состав портфеля PRO Деньги и Рынки;

— обзор рынка акций, облигаций, валют, драгоценных металлов.

Подойдёт для инвесторов, которые совершают минимум сделок и ориентируются на получение дохода на среднесрочном горизонте инвестиций.

***

Клубная карта — «Аналитика PRO+» (видео + Telegram-чат)

Данный уровень включает в себя:

— доступ в закрытый Телеграмм-чат;

— всю информацию уровня «Аналитика»;

— ежедневные онлайн эфиры перед открытием рынка с обзорами идей и комментариями основных событий;

— доступ в Telegram-чат с мгновенной публикацией краткосрочных сделок автора канала;

— прямое общение с автором канала;

— прямые эфиры перед открытием рынка и во время торговой сессии;

Какова цель проекта?

Исследовать рынок, находить качественные идеи для инвестирования, обучение и саморазвитие.

Автор — Максим Журавлёв, квалифицированный инвестор, кандидат экономических наук

Блог о реальных, часто скрытых возможностях рынка с минимальным порогом входа и высокой доходностью, которую никто не может вам обещать, но которую вы увидите на живых примерах и сможете проверить в открытых источниках. 

Многие из вас откроют глаза на отрасль с фразой: «- А что, так можно было?»

Если же вы верите инфожуликам, хотите найти волшебного коуча, который в кратчайшие сроки сделает из вас миллиардера, то вы не по адресу

Здесь чинят инвестиции.

Я управляющий трейдер, автор книг «Курс выживания на бирже» и «Investor, trader, player».

Инвестиционный траблшутер — «отстреливающий» или «убивающий проблемы».

Что подписчик получает за свои деньги:

Во-первых: полноценную базу знаний.

Всё разложено по полочкам и разъяснено на живых примерах. Можно спокойно читать про основные торговые стратегии, управление рисками, психологию трейдинга и так далее. Пошаговое руководство: от элементарных вещей, буквально «на какие кнопки нажимать» и «как нужно размечать графики» до реальных рыночных ситуаций.

Подписчики учатся идти за трендом, защищать свои деньги, зарабатывать.

Второе: авторскую аналитику.

Результативность можете оценить сами.

Можно заказать обзоры нужных именно вам финансовых инструментов.

И третье: помощь в решении инвестиционных проблем.

Возможно, я смогу вытащить ваш счёт из просадки, предостеречь от ошибок и т. д.

Подробности на вкладке «Уровни подписки».

Клуб онтологии деятельности